Columnコラム

「親から八王子・多摩エリアの実家を相続したが、誰も住む予定がない…」「相続不動産を売る時、税金はいくらかかるの？」とお困りではありませんか？
土地が広い戸建てや団地・マンションが多い八王子市・多摩市・日野市・稲城市などの多摩エリアでは、売却手続きの正しい順番と、使える税金対策の特例を知っているかどうかで手残り額が数百万円変わることも珍しくありません。
本記事では、相続登記から引き渡しまでの流れと、賢く節税するための絶対押さえるべきポイントを徹底解説します！

📌 この記事のポイント

• 売却手続き：相続登記義務化への対応と失敗しない売却のステップ
• 税金対策①：最大3,000万円控除できる「被相続人の居住用財産（空き家）の特例」
• 税金対策②：相続税を支払い済みの人が使える「取得費加算の特例」
• 多摩エリア特有：広い土地の境界確認や遺産分割（換価分割）の注意点

1. 相続した実家を売却する5つの基本手続き

相続不動産の売却は、通常の不動産売却とは異なり「名義変更（相続登記）」が必須となります。

STEP 1遺産分割協議書の作成と「相続登記」の完了

亡くなった親名義のままでは売却できません。遺産分割協議を行い、実家を誰が継ぐか（誰の名義にするか）を確定させ、法務局で名義変更手続き（相続登記）を行います。

STEP 2境界・越境の確認（一戸建て・土地の場合）

八王子や多摩エリアの郊外戸建てでは「隣地との境界確定図」がないケースが多く見られます。売却前に境界標の有無や越境（樹木や屋根）の状況を確認します。

STEP 3地元の不動産会社へ訪問査定・媒介契約の締結

八王子・多摩の相場に精通した会社に現地を査定してもらい、売り出し価格を決定します。家具や遺品の片付けも不動産会社提携の専門業者に頼むとスムーズです。

STEP 4売却活動・売買契約の締結

ポータルサイトや会員顧客へのPRを行い、購入希望者と売買契約を結びます。

STEP 5お引き渡し・譲渡所得の確定申告

代金を受領して鍵を引き渡します。売却した翌年の2月16日〜3月15日の間に、税務署へ確定申告を行い節税特例を適用させます。

2. 実家売却で数十万〜数千万円得する「税金対策特例」

不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、約20%の譲渡所得税・住民税がかかります。しかし、以下の特例を使えば税金を大幅に減らす（またはゼロにする）ことが可能です。

① 被相続人の居住用財産（空き家）の3,000万円特別控除

一人で暮らしていた親の実家を相続し売却した場合、売却益から最大3,000万円まで税控除される最強の特例です。
■ 適用条件：昭和56年（1981年）5月31日以前建築の木造一戸建て（旧耐震基準）、相続から3年を経過する日の属する年の12月31日までの売却、解体して更地売却または耐震リフォームして売却など。

② 相続財産を売却した場合の「取得費加算の特例」

相続税をすでに納付した場合、納めた相続税額のうち一定額を「実家を取得するための経費（取得費）」として加算し、譲渡所得税を減額できる特例です。
■ 適用条件：相続開始があった日の翌日から3年10ヶ月以内に売却すること。

3. 八王子・多摩地域でよくある相続トラブルと防止策

トラブル①：兄弟間での「実家をどう分けるか」問題

不動産は物理的に分けることが困難です。おすすめは「換価分割（かんかぶんかつ）」です。一旦、代表者の名義で相続登記をして売却し、現金化してから遺言や協議書に従って公平に現金を分け合う方法が一番揉めません。

トラブル②：広い敷地・擁壁（ようへき）・坂道・車なし物件の評価低下

八王子や多摩エリアでは、敷地が50坪以上と広い一戸建てや、坂道・擁壁がある物件が多々あります。個人にそのまま売ろうとすると価格が安くなりがちなため、リノベ業者や建売開発業者への「買取」も視野に入れると高値・短期間で処分できるメリットがあります。

まとめ：相続実家のご相談は地元のプロにお任せください

相続不動産の売却は、期限（相続から3年以内など）がある特例も多く、早めの準備が節税の決定打となります。
「実家の相場を知りたい」「名義変更や遺品整理もまとめて頼みたい」という方は、八王子・多摩エリアの相続案件に強い当社の無料査定・ご相談をご活用ください！