Columnコラム

家を売ろうと決めたものの、不動産会社とどんな契約を結べばよいのか分からず、手が止まっていませんか。売却活動を始める最初の関門が、不動産会社と結ぶ「媒介契約」の選択です。

結論から言うと、媒介契約には主に「専任媒介契約」と「一般媒介契約」があり、どちらが向いているかはお客様の物件の条件や売却にかけられる時間によって変わります。どちらか一方が常に優れているというものではなく、判断のポイントは物件の売りやすさと、ご自身が売却活動にどれだけ関わりたいかにあります。

この記事では、専任媒介契約と一般媒介契約の違い、それぞれのメリット・デメリット、契約前に確認しておきたい点を整理してお伝えします。読み終える頃には、ご自身の状況に合った契約の形が見えてくるはずです。

媒介契約の基本と役割

媒介契約とは、不動産の売却を不動産会社に依頼する際に結ぶ契約のことです。この契約によって、不動産会社が広告掲載や購入希望者への案内、条件交渉などの売却活動を行う根拠が定まります。

契約は主に3種類

媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があります。専属専任媒介と専任媒介は似ていますが、専属専任のほうがより制約が強く、お客様自身が買主を見つけて直接契約すること（自己発見取引）ができません。

この記事では、実務でよく比較される専任媒介契約と一般媒介契約を中心に取り上げます。

契約期間には上限がある

専任系の媒介契約には契約期間の上限が定められています。期間満了時には更新するかどうかを見直す機会があるため、活動状況を振り返るタイミングとして活用できます。一般媒介契約は法律上の期間制限はありませんが、実務上は3か月程度で区切ることが多いです。

専任媒介契約の特徴

専任媒介契約は、1社の不動産会社にのみ売却activity を任せる契約です。窓口が一本化されるため、やり取りがシンプルになりやすいという特徴があります。

メリット

• 担当会社が一定期間ごとに活動報告を行う義務があり、進捗が把握しやすい
• 不動産の情報を登録するシステムへの登録が義務付けられており、他社の顧客にも情報が届きやすい
• 1社に絞ることで、その会社が広告費や労力をかけやすい傾向がある

たとえば、駅から離れた場所にある戸建てなど、買主を見つけるのに工夫が必要な物件の場合、1社が腰を据えて販売戦略を練れる専任媒介のほうが結果につながりやすいことがあります。ただし、これは物件や時期による部分が大きく、必ずしもすべての物件に当てはまるわけではありません。

デメリット

一方で、依頼先が1社に限定されるため、その会社の販売力や熱心さによって結果が左右されやすい面があります。会社選びを誤ると、活動が停滞してしまう可能性も否定できません。

一般媒介契約の特徴

一般媒介契約は、複数の不動産会社に同時に売却を依頼できる契約です。窓口が複数になる分、広く情報を届けられる可能性があります。

メリット

• 複数社が同時に販売活動を行うため、間口が広がりやすい
• 会社ごとの対応や提案内容を比較しながら進められる
• 特定の会社に依存しないため、対応に不満があれば他社の動きに期待できる

デメリット

一般媒介契約には活動報告の義務がないため、各社の動きが見えにくくなることがあります。また、複数社が「他社で決まるかもしれない」と考え、広告や案内に力を入れにくくなる場合がある点にも注意が必要です。

お客様自身が各社とこまめに連絡を取り、状況を確認する手間がかかることも理解しておきましょう。

比較表と選び方のポイント

ここまでの内容を整理すると、次のような違いになります。

項目	専任媒介契約	一般媒介契約
依頼できる会社数	1社のみ	複数社可
活動報告の義務	あり（定期的）	なし
自己発見取引	可能（専属専任は不可）	可能
向いている物件の傾向	販売戦略の工夫が必要な物件	需要が見込みやすい人気エリアの物件

どちらを選ぶかの判断のポイントは、物件の条件と、お客様がどれくらい売却活動に関わりたいかです。信頼できる担当者に任せて進捗を報告してもらいたい方は専任媒介、複数社の動きを見ながら比較したい方は一般媒介が向いている傾向にあります。

なお、西東京エリアのように地域によって需要の波が異なる場所では、地域の取引事情に詳しい会社に相談しながら決めることも一つの方法です。地域・時期によって状況は変わるため、複数の不動産会社に話を聞いたうえで判断することをおすすめします。

契約時に確認したいこと

契約前のチェックリスト

• 契約期間と更新の条件を確認したか
• 途中で解約する場合の条件を確認したか
• 報告の頻度や方法（電話・メールなど）を確認したか
• 広告活動の具体的な内容を聞いたか
• 複数社に査定を依頼して比較したか

注意しておきたい点

• 契約内容や手続きの詳細は、最新の情報を宅地建物取引業法を所管する行政窓口や専門家に確認しましょう
• 提示された査定額だけで契約先を決めず、根拠や対応の丁寧さも見て判断しましょう

よくある質問

Q. 一般媒介から専任媒介に途中で切り替えられますか

A. 契約期間中でも、双方の合意があれば契約形態を見直すことは可能な場合があります。ただし個別の契約内容によるため、担当会社に確認しましょう。

Q. 専任媒介にすると売却が早くなりますか

A. 必ず早くなるとは言えません。物件の条件や市場状況、担当会社の対応によって結果は変わります。

Q. どちらの契約でも売却にかかる費用は同じですか

A. 仲介手数料の考え方自体は大きく変わりませんが、広告費の負担や特約の内容が会社によって異なる場合があるため、事前に確認しておくと安心です。

まとめ

専任媒介契約と一般媒介契約は、それぞれに向き不向きがあります。窓口を一本化して丁寧な対応を受けたい方は専任媒介、複数社の動きを比較しながら進めたい方は一般媒介を検討するとよいでしょう。

どちらを選ぶにしても、まずは物件の状況を正しく把握することが第一歩です。当社では査定を無料で承っておりますので、契約の形に迷われている段階でも、お気軽にご相談ください。