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コラム2026.09.07

長期譲渡と短期譲渡、売却時の税金の違いと選び方

家や土地を売ろうと考えたとき、「いつ売るかで税金が変わる」という話を聞いて戸惑った方は少なくないのではないでしょうか。売却で得た利益には税金がかかりますが、その税率は所有していた期間の長さによって大きく異なります。

結論から言うと、売却する不動産を所有していた期間が5年を超えているかどうかで「長期譲渡」と「短期譲渡」に分かれ、税率には大きな差があります。どちらに当たるかによって、売却のタイミングを見直す価値があるかどうかの判断のポイントが変わってきます。

この記事では、長期譲渡と短期譲渡の違い、所有期間の数え方、税率の考え方、そして売却時期を判断する際に気をつけたい点について、比較しながら分かりやすくご説明します。

不動産を売却して得た利益（譲渡所得）にかかる税金は、所有期間が5年を超えるかどうかで「長期譲渡所得」と「短期譲渡所得」に区分されます。長期譲渡に区分されると税率が低く、短期譲渡に区分されると税率が高くなる仕組みです。

これは、短期的な転売による利益を重く課税し、長く保有した資産の売却は負担を軽くするという考え方に基づいています。たとえば、同じ金額の利益が出た場合でも、短期譲渡と長期譲渡では税額に大きな差が生まれることがあります。

所有期間は「売却した日」までの期間ではなく、「売却した年の1月1日時点」で何年所有していたかで判定されます。この点を誤解している方が多く、購入日から丸5年経っていても、年をまたぐタイミングによっては短期譲渡になってしまうことがあります。

たとえば、購入から4年11か月しか経っていなくても、年をまたいで1月1日を2回迎えていれば長期譲渡として扱われるケースもあります。反対に、実際の所有期間が5年を超えていても、1月1日の基準では短期譲渡と判定される場合もあるため、正確な期間の把握が欠かせません。

長期譲渡と短期譲渡では、所得税と住民税を合わせた税率におおよそ倍近い差があるとされています。地域や時期、個々の税制の適用状況によって数字は変動するため、具体的な税率は国税庁など公的機関の情報で確認することをおすすめします。

この差は、売却のタイミングを少し調整するだけで、税負担が大きく変わる可能性があることを意味します。特に、あと数か月・数年で長期譲渡に切り替わるという場合には、売却時期を見直す価値があるかもしれません。

マイホームを売却する場合には、一定の条件を満たすことで譲渡所得から控除を受けられる制度が用意されています。こうした制度は長期・短期の区分とは別に適用される場合があるため、税率だけでなく控除制度の有無も含めて検討する必要があります。

制度の適用条件は個々の事情によって異なり、要件が変わることもあるため、最新の内容は税務署や国税庁のウェブサイトで確認するようにしてください。

区分	所有期間の目安	税負担の傾向
短期譲渡	5年以下	税率が高くなる傾向
長期譲渡	5年超	税率が低くなる傾向

税率の差を見ると、「長期譲渡になるまで待ったほうが得」と考えたくなるかもしれません。ですが、判断のポイントは税金だけではなく、市場の動き、住み替え先の事情、金利の状況など、複数の要素を合わせて考えることです。

たとえば、数か月待てば長期譲渡になる場合でも、その間に売却価格が下がってしまえば、税負担の軽減分を打ち消してしまうこともあります。売却のタイミングは、税金・価格・生活の事情を並べて総合的に検討する必要があります。

相続で取得した不動産を売却する場合や、住み替えのために売却と購入を同時期に進める場合は、所有期間の数え方や控除の適用が複雑になりやすいです。自分だけで判断せず、税理士など専門家に相談しながら進めることも一つの方法です。

購入した年や相続した年があいまいな場合は、登記簿や売買契約書などの記録から確認することができます。判断に迷う場合は、早い段階で税理士や税務署に相談しておくと安心です。

税負担が大きくなるとしても、住み替えの事情や物件の劣化、周辺環境の変化などにより、早めに売却したほうが結果的によい場合もあります。税金だけでなく、生活全体の事情を踏まえて判断することが大切です。

長期譲渡と短期譲渡は、所有期間5年を境に税率が大きく変わる仕組みです。所有期間は売却した年の1月1日時点で判定されるため、実際の所有日数だけで判断すると誤解を招くことがあります。

税率の差は大きいものの、売却のタイミングは税金だけでなく市場の状況や生活の事情も含めて総合的に考える必要があります。控除制度の適用可否や最新の税制については、国税庁など公的機関の情報も確認しながら進めてください。

ご自身の所有期間や税負担がどのくらいになるか分かりにくいという方は、一度当社にご相談ください。査定は無料ですので、売却時期を検討する際の材料として、お気軽にお声がけください。