Columnコラム

ご自宅やご実家が古い建物の場合、「この家はいくらで売れるのか」「耐震基準が古いと売れにくいのでは」と不安を感じていませんか。

結論からお伝えすると、新耐震基準か旧耐震基準かによって、売却の進め方や買主の反応、金融機関の対応が変わってきます。どちらが良い悪いという単純な話ではなく、違いを理解した上で、ご自身の物件に合った売却方法を選ぶことが大切です。

この記事では、新耐震基準と旧耐震基準の違いを整理し、それぞれの売却における影響、旧耐震物件を売る際の選択肢、注意しておきたい点について比較しながらご説明します。

新耐震基準と旧耐震基準の違い

まず押さえておきたいのは、建物がいつ建てられたかによって、適用されている耐震基準が異なるという点です。古い基準の建物は、地震への強さの考え方が現在とは異なります。

建築時期による見分け方

耐震基準は過去の大きな地震を経て見直されてきました。目安としては、建築確認を受けた時期が古いか新しいかで、旧耐震・新耐震のどちらに当たるかがおおよそ分かります。

ただし、正確な区分や現在の要件は変更されることがあるため、判断のポイントは建築確認済証や検査済証などの書類を確認することです。詳しい基準については、国土交通省など公的機関の情報も併せて確認することをおすすめします。

判断のポイントは耐震診断の有無

建築時期だけでなく、過去に耐震診断や耐震改修を行っているかどうかも重要な判断材料です。旧耐震の建物でも、改修によって耐震性が向上している場合があります。

たとえば、外壁の補強や基礎の補修などの記録が残っている場合は、売却時にその内容を買主へ伝えることで、安心材料として受け止めてもらえることがあります。書類が残っているか、まずは確認してみましょう。

売却における影響の比較

新耐震か旧耐震かは、売却価格や買主の融資条件に影響する場合があります。ただし、影響の大きさは地域や物件の状態、時期によって異なるため、一律に「必ず下がる」とは言い切れません。

価格への影響

一般的に、旧耐震の建物は買主から見て不安要素として捉えられやすく、価格交渉の材料になることがあります。一方で、土地の価値が高いエリアでは、建物の耐震性よりも土地の条件が重視されることもあります。

地域や時期によって影響の度合いは変わってくるため、実際の価格感については個別に確認することが望ましいです。

買主の融資への影響

金融機関によっては、旧耐震の建物に対して融資の条件を慎重に見る場合があります。買主がローンを利用する予定であれば、この点が売却のスピードに関わってくることもあります。

耐震診断の結果や改修履歴があると、買主側の金融機関の審査において判断材料になることがあります。書類の有無は事前に整理しておくとよいでしょう。

比較項目	新耐震基準の建物	旧耐震基準の建物
買主の安心感	比較的得やすい傾向	説明や補足資料が必要になりやすい
価格交渉	比較的落ち着きやすい	交渉材料になりやすい
融資の通りやすさ	影響は少ない傾向	金融機関により条件が変わることがある

旧耐震物件を売る際の選択肢

旧耐震の建物だからといって、売却できないわけではありません。状況に応じていくつかの選択肢を比較し、ご自身の事情に合う方法を選ぶことが大切です。

そのまま売る

改修などを行わず、現状のまま売却する方法です。手間や費用をかけずに進められる一方、買主側の不安に対して、価格や条件面で調整が必要になることがあります。

たとえば、土地の需要が高いエリアでは、建物を取り壊して活用することを前提に購入を検討する買主もいます。この場合、建物の耐震性が価格に与える影響は限定的になることもあります。

耐震診断・改修をしてから売る

耐震診断を受け、必要に応じて改修を行った上で売却する方法もあります。買主への説明材料が増える一方、診断や改修には費用がかかるため、その費用を回収できるかどうかは慎重に検討する必要があります。

売却までにかけられる時間や費用、地域の需要を踏まえて、どちらの方法が合っているかを見極めることが求められます。

• そのまま売る：手間は少ないが価格交渉の材料になりやすい
• 改修してから売る：費用はかかるが安心材料として提示しやすい

売却時に気をつけたいポイント

耐震基準に関わらず、売却を進める際には共通して確認しておきたい点があります。事前の準備が、その後の交渉をスムーズにする助けになります。

必要な書類の確認

建築確認済証や検査済証、過去の耐震診断報告書などが残っているか、早めに確認しておきましょう。書類が見つからない場合でも、売却自体が難しくなるわけではありませんが、買主への説明がしやすくなるという点で準備しておく価値があります。

専門家への相談

耐震性の評価や改修の必要性については、専門的な判断が求められる場面もあります。建築士や不動産の専門家に相談しながら、ご自身の物件に合った方針を決めていくことをおすすめします。

• 耐震診断や改修の費用は、物件の規模や状態によって変わります。事前に見積もりを取り、費用と効果のバランスを確認しましょう。
• 耐震基準に関する最新の情報は変わることがあるため、公的機関の情報も併せて確認することをおすすめします。

よくある質問

Q. 旧耐震の建物は売却が難しいのでしょうか。
売却自体が難しくなるわけではありませんが、買主への説明や価格の調整が必要になる場合があります。地域や物件の条件によって状況は異なります。

Q. 耐震診断は必ず受けたほうがよいのでしょうか。
必ず受ける必要はありませんが、診断結果があることで買主への安心材料になる場合があります。費用と効果を踏まえて検討するとよいでしょう。

Q. 建物を解体して土地だけ売る方法もありますか。
選択肢のひとつとしてあります。土地の需要が高いエリアでは、建物の状態よりも土地の条件が重視されることもあります。

まとめ

新耐震基準と旧耐震基準では、売却時の買主の受け止め方や融資への影響が異なることがあります。ただし、その影響の大きさは地域や時期、物件の状態によって変わるため、一概に判断することはできません。

旧耐震の建物であっても、そのまま売る方法と、診断・改修を行ってから売る方法のどちらも選択肢としてあります。ご自身の事情や物件の条件に合わせて、無理のない方法を選ぶことが大切です。

まずは書類の確認や専門家への相談から始めてみてはいかがでしょうか。当社では、お客様の物件の状況に応じた査定を無料で行っておりますので、判断材料のひとつとしてお気軽にご相談ください。