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コラム2026.08.31

オーバーローンとアンダーローン、売却の違いと選び方

家の売却を考え始めたとき、まず気になるのが「住宅ローンがまだ残っているけれど売れるのか」という点ではないでしょうか。売却代金でローンを完済できるかどうかで、進め方も心の準備も大きく変わってきます。

結論から言うと、売却代金がローン残高を上回る「アンダーローン」と、下回る「オーバーローン」とでは、必要な手続きや資金計画の考え方が異なります。どちらに当てはまるかによって、住み替えのタイミングや金融機関との相談内容も変わってくるため、早めに把握しておくことが大切です。

この記事では、アンダーローンとオーバーローンの違い、それぞれの売却の進め方、そして判断のポイントを比較しながら解説します。西東京エリアで住み替えや売却を検討している方にも役立つ内容です。

アンダーローンとは、家の売却価格がローンの残債務を上回っている状態を指します。売却代金でローンを完済し、さらに手元にお金が残る場合が多いです。

一方のオーバーローンは、売却価格がローン残高に届かず、差額を自己資金などで補う必要がある状態です。築年数や購入時期、借入額によってどちらになるかは変わり、地域や時期による相場の動きにも左右されます。

自分がどちらに当てはまるかは、金融機関から届く残高証明書と、不動産会社の査定額を照らし合わせることで見えてきます。査定は無料で受けられることが多いため、早い段階で概算を把握しておくと今後の計画が立てやすくなります。

たとえば、査定額が3,000万円でローン残高が2,500万円であればアンダーローン、逆に査定額が2,000万円で残高が2,500万円ならオーバーローンという状態になります。

アンダーローンの場合、売却代金でローンを完済し、抵当権を抹消してから買主に引き渡すという流れが基本になります。手元資金を用意する必要が少なく、住み替え先の購入資金にも充てやすいのが特徴です。

ただし、完済のタイミングと引き渡しのタイミングを合わせる必要があるため、決済日の調整は不動産会社や金融機関としっかり打ち合わせておくことが欠かせません。

売却益が出た場合は、税金の申告が必要になることがあります。特別控除などの制度が使える場合もありますが、要件は変わることがあるため、最新の内容は税務署や国税庁などの公的機関で確認するようにしてください。

オーバーローンの場合、差額分を自己資金で補うか、住み替えローン（買い替えローン）を利用して新居の住宅ローンに残債を上乗せする方法が考えられます。ただし、住み替えローンは審査条件が個別の事情によって変わるため、必ず利用できるとは限りません。

差額がどうしても埋まらない場合は、金融機関に相談し、任意売却という方法を検討するケースもあります。任意売却は金融機関の合意が前提となるため、早めの相談が重要です。

オーバーローンだからといって、すぐに売却を諦める必要はありません。売却時期を少しずらして市場の動向を見たり、リフォームせずに現状のまま売却する方法を選んだりと、判断のポイントはいくつかあります。

たとえば、繰り上げ返済を続けて残債を減らしてから売却時期を検討するという方法も考えられます。焦って判断せず、複数の選択肢を比較することが大切です。

項目	アンダーローン	オーバーローン
売却価格とローンの関係	売却価格がローン残高を上回る	売却価格がローン残高を下回る
必要な資金	基本的に自己資金は不要	差額分の自己資金や住み替えローンが必要な場合がある
手続きの複雑さ	比較的シンプル	金融機関との相談が必要になることが多い
注意点	売却益への課税確認	差額の資金計画、任意売却の検討

当社がご相談を受ける中でお伝えしている判断のポイントは、まず現在の残高と概算の売却価格を並べて確認することです。そのうえで、住み替え先の資金計画に無理がないか、差額が出る場合はどう補うかを具体的に描いておくと、その後の動きがスムーズになります。

多くの場合、売却代金の受け取りと同時にローンを完済し、抵当権を抹消する流れで進めます。事前に全額を完済しておく必要は基本的にありません。

住み替えローンなどの利用によって進められる場合もありますが、審査や条件は個別の事情によって異なります。金融機関や不動産会社に早めに相談することをおすすめします。

アンダーローンとオーバーローンでは、必要な資金計画や手続きの流れが大きく異なります。まずはご自身の残高と概算の売却価格を把握し、どちらの状態に近いのかを確認することが第一歩です。

差額が出そうな場合でも、住み替えローンや任意売却など複数の選択肢があります。焦らず比較しながら、ご自身に合った進め方を見つけていただければと思います。

当社では、西東京エリアを中心に無料の査定を行っております。まずは現在の状況を知ることから、お気軽にご相談ください。