Columnコラム

相続や住み替えで手放すことになった不動産に、入居者がいる場合とすでに空き家になっている場合とで、売り方に違いがあるのか気になっていませんか。どちらの状態でも売却は可能ですが、進め方や買主の探し方、費用のかかり方には明確な違いがあります。この記事では、賃貸中の物件と空き家の物件を比較しながら、それぞれのメリット・デメリットと、判断のポイントを整理してお伝えします。

この記事を読むことで、ご自身の物件がどちらの状態にあるのかを踏まえ、無理のない売却方針を立てられるようになります。西東京エリアで実家や相続した物件の扱いに悩んでいる方にも参考にしていただける内容です。

賃貸中の物件を売る場合の特徴

オーナーチェンジという売り方

入居者がいる状態のまま売却することを、一般に「オーナーチェンジ」と呼びます。買主は物件そのものだけでなく、賃貸借契約や家賃収入もあわせて引き継ぐことになります。

そのため買主の多くは、実際に住むための購入者ではなく、家賃収入を目的とした投資家です。買い手の層が限定されやすいという特徴があります。

賃貸中売却のメリットとデメリット

賃貸中のまま売却する最大のメリットは、退去してもらう必要がなく、家賃収入を得ながら売却活動を進められる点です。空室期間による収益の空白が生じにくいのも利点といえます。

一方で、購入希望者が室内を自由に内覧しにくいというデメリットがあります。入居者の生活を妨げないよう配慮しながら見学を調整する必要があり、内覧の機会自体が限られることも少なくありません。

• 入居者の同意なく無断で室内へ立ち入ることはできません
• 賃料の滞納や契約内容の不備があると、価格交渉の材料にされることがあります
• 投資用物件としての利回りが重視されるため、価格の考え方が実需向け物件と異なります

空き家として売る場合の特徴

実需向け買主に届きやすい

空き家であれば、購入後すぐに自分で住みたいという実需層にも、リフォームして貸し出したい投資家にも、幅広く提案できます。買主の選択肢が広がることが、空き家売却の大きな強みです。

内覧の自由度も高く、購入希望者は室内の状態を隅々まで確認したうえで検討できます。生活感のない状態を見せられることは、成約に向けた安心材料にもなります。

空き家売却のメリットとデメリット

空き家のデメリットとして、売却が長引くほど固定資産税や維持管理費がかかり続ける点が挙げられます。たとえば庭木の手入れや通水など、定期的な管理が必要になる場合もあります。

また、空き家の状態を放置すると、老朽化が進んだり近隣から苦情が出たりする可能性もあります。管理の手間や費用を、あらかじめ見込んでおくことが大切です。

比較で分かる選び方の視点

収益重視か、売りやすさ重視か

賃貸中のまま売るか、退去してもらってから売るかは、当面の収益を優先するか、売却のしやすさを優先するかで判断が分かれます。地域や時期によって差はありますが、実需層が多いエリアでは空き家のほうが早期成約につながりやすい傾向があります。

反対に、投資家からの需要が根強いエリアであれば、賃貸中のまま売却してもオーナーチェンジ物件として一定の関心を集められることがあります。

比較項目	賃貸中で売却	空き家で売却
買主の層	主に投資家	実需層と投資家の両方
内覧のしやすさ	制限がある	比較的自由
売却中の収入	家賃収入が続く	収入は発生しない
維持管理の手間	入居者が管理する部分が多い	所有者が管理する必要がある

退去のタイミングをどう考えるか

入居者に退去してもらってから売却する方法もありますが、契約内容によっては、退去までに一定の期間や手続きが必要になる場合があります。契約解除の条件は個別の事情によるため、契約書の内容を確認しておくことが欠かせません。

迷った場合は、どちらか一方に決めきる前に、両方の見積もりや査定を比較してみるのも一つの方法です。判断のポイントは、収益を優先するのか、売却スピードや買主層の広さを優先するのかを、ご自身の事情に照らして整理することにあります。

売却前に確認しておきたいこと

手続き面でのチェック

賃貸中の物件を売却する場合は、賃貸借契約書や敷金の扱い、家賃の入金状況などを整理しておく必要があります。買主への引き継ぎに関わる書類は、早めにまとめておくと安心です。

• 賃貸借契約書の内容と契約期間
• 敷金・保証金の預かり状況
• 家賃の滞納履歴の有無
• 空き家の場合は固定資産税の納付状況
• 建物や設備の修繕履歴

制度や税金は公的機関で確認

賃貸中物件と空き家では、税金の取り扱いや利用できる制度に違いが生じることがあります。最新の要件や条件は変わることがあるため、税務署や自治体などの公的機関で確認しておくことをおすすめします。

• 収益を継続したいなら賃貸中のまま売却する方法も検討できます
• 買主層を広げたいなら空き家にしてから売却する方法が向いています
• どちらを選ぶかは、地域の需要や物件の状態によって変わります

まとめ

賃貸中の物件はオーナーチェンジとして投資家に向けて売却でき、収益を維持しながら進められる一方、内覧の自由度は限られます。空き家は買主の層が広がり内覧もしやすい半面、維持管理の手間や費用がかかり続けます。

どちらが適しているかは、物件の状態や地域の需要、ご自身の事情によって異なります。まずは現状を整理し、両方の可能性を比較しながら検討してみてください。

当社では、賃貸中の物件も空き家も含めて、査定は無料でお受けしています。売却の進め方に迷っている段階でも構いませんので、お気軽にご相談ください。